Stan u Novom Sadu ima realnu tržišnu cenu

Ovih dana u pojedinim novinama pojavili su se tekstovi kako su stvarne cene stanova i do 20 odsto niže od sume navedene u oglasu, kao i da su zbog toga pojedini kupci odustali od potrage za stanom. Konkretno, navodi se da u Beogradu prodavci idu na kartu da će neko iz neznanja ili bilo kog drugog razloga kupiti stan, recimo, na periferiji grada po ceni od 1 500 evra po kvadratu, dok praksa govori da se kupopordajni ugovori zaključuju po 10 do 20 odsto nižim sumama od onih navedenih u oglasima.
Da bi proverili da li ovakvih disproporcija ima i u našem gradu, razgovarali smo sa menadžerkom agencije 021 nekretnine Tatjanom Vujinović.
- Odlučno mogu da kažem da nema ovako velikih razlika između cene u oglasu i konačne kupoprodajne cene, odnosno da u Novom Sadu cene stanova nisu tržišno nerealne, naravno kad govorimo o poslovima koji se odvijaju preko agencija za promet nekretnina. Ako znamo da se preko 95 odsto prometa nekretnina u Novom Sadu odvija uz posredovanje agencija, onda je vrlo izvesno da kod nas stvarno nema velikih razlika. Naravno, treba imati na umu činjenicu da pojedini prodavci znaju da stave nešto višu cenu stana od one po kojoj bi ga stvarno prodali ili jednostavno zaokruže cifru, uostalom kao u svakom drugom poslu. Suština je u tome da ta razlika nikad nije drastična da bi posebno uticala na zaključenje posla - menadžerka agencije za promet nekretninama "021 nekretnine" Tatjana Vujinović.
U pregovorima oko nekretnina može da dođe do izražaja dobra pregovaračka sposobnost jedne od strana.
- Agencije za nekretnine štite interese i jedne i druge strane, a suština je da pomognemo da se pronađe zajednički interes. Iz iskustva mogu da kažem da se sasvim mali broj kupaca "slepo" drži prvobitne cene, najčešće je to slučaj kad se radi o potpuno novom stanu. Međutim, ako prodavac može da ponudi gotovinu za celu nekretninu, jasno je da će svaki prodavac malo odstupiti od početne cene. U toku ovih godina, bilo je stranaka koje toliko dobro znaju da pregovaraju da sam pomislila kako bi bilo dobro kad bi došle da rade u moju agenciju. Ali, u pravilu dolaze nam klijenti sa punim poverenjem, upućeni u na naš rad i prepuštaju nam vođenje posla - napominje sagovornica GL - a.
Ovih prolećnih dana cene su, čini se, dostigle svoj trenutni maksimum i ne idu preko 2 000 evra za kvadrat garsonjere na najboljoj lokaciji. Međutim, kod prodavca se i dalje više cene kupci sa gotovim novcem, nego oni što prvo moraju da realizuju bankarski kredit. Razlog je bojazan da će za mesec dana, koliko je obično potrebno do realizacije kreditnih sredstava, doći do drastičnog skoka cena nekretnina.
- Taj oprez u ovom trenutku nije previše opravdan jer već mesec i po dana traje stagnacija na novosadskom tržištu stanova. Cene ne idu gore, a ni potražnja nije kao što je bila zimus. Kao da je nastupilo zatišje u kome se i investitori i kupci i prodavci preračunavaju. Stvarno je nezahvalno prognozirati kako će biti sledećih meseci - smatra menadžerka agencije 021 nekretnine Tatjana Vujinović.


Manjak ponude stanova na novosadskom tržištu u odnosu na ponudu, na neki način, pokušava se nadoknaditi izgradnjom većih stambeno-poslovnih jedinica.
- Taj trend ukrupnjavanja stambene gradnje, ako tako možemo da ga nazovemo, prisutan je poslednjih godina. Naime, sve više objekata u našem gradu ima stambenu površinu od 5000 pa čak do 40000 kvadratnih metara. To su, recimo, nova zgrada Aleksandra na Bulevaru, dva objekta u izgradnji na Limanu III, Zonedova zgrada na Novom bulevaru, kao i velika stambeno-poslovna zgrada na bulevaru Kneza Miloša kod okretnice GSP-a koju uskoro treba da počne da gradi jedan novi investitor na novosadskom tržištu nekretnina. Naravno, ovakav trend u svetu nije ništa novo, a već duže vreme prisutan je i u Beogradu, dok se u našem gradu zapaža tek unazad dve godine - kaže menadžer agencije za promet nekretnina Bulevar nekretnine Božidar Gogić.
Velikim investicijama, dakle, pokušava se nadoknaditi hroničan nedostatak lokacija u Novom Sadu, jer više gotovo da ni nema mesta za manje investitore.
- Krupne stambeno-poslovne jedinice su interesantne velikim investitorima i zbog toga što donose veći profit. Međutim, zbog obimnih početnih ulaganja, ograničen je krug onih koji mogu da se upuste u ovakve poslove. Manjim građevinskim investitorima preostaju stare porodične kuće za rušenje, ali one su sada toliko skupe da se stambena izgradnja gotovo više i ne isplati. Recimo, nedavno smo prodali plac na Telepu za koji je vlasnik tražio 30 odsto od budućih stanova, a to je do pre godinu dana bilo nezamislivo. Sad bi na Podbari odmah prodali plac za 35 odsto, sigurno bi se našlo deset zainteresovanih investitora. Međutim, vlasnici porodičnih kuća u ovom trenutku zahtevaju i preko 40 odsto od novoizgrađenih kvadrata, a to se nikome ne isplati - smatra sagovornik GL-a.
Za nove velike investicije predviđen je Mišeluk, kao jedno od rešenja koje će pomoći da se ublaži velika tražnja za stanovima.
- Odluka o stambenoj gradnji na ovoj atraktivnoj lokaciji već je doneta i sada se samo čeka da ZIG pokrene izgradnju infrastrukture. Već je zemljište isparcelisano i možemo očekivati novo veliko gradilište na tom mestu. Slična situacija je i na Telepu, gde uskoro treba da se probije Somborski bulevar, uz još nekoliko ulica. Sledeća velika lokacija mogla bi biti Klisa na kojoj je, za sada, po gradskoj odluci moguća samo gradnja porodičnih kuća - čuli smo od menadžer Bulevar nekretnine Božidara Gogića.
Srećna okolnost u ovom trenutku je što unazad dva meseca neuobičajena stagnacija potražnje stanova, tako da se manjak nekretnina u Novom Sadu ne oseća u punoj meri.
- Svidelo se to nekome ili ne politička neizvesnost oko izbora "oterala" je kupce iz agencija za promet nekretnina. Verujte, da je uobičajena situacija nas dvojica danas ne bi mogli da razgovaramo za vaš list, jer bi u agenciji bilo bar deset interesenata. Međutim, sa sigurnošću mogu da kažem da će nakon ovog zatišja cene stanova ipak ići gore i da će do kraja godine, po mojim očekivanjima, cena prosečnog kvadrata u Novom Sadu dostići 2000 evra, dok je sada 1500-1600 evra. Dakle, moj savet je kupite sad stan ako ste u mogućnosti - napominje sagovornik GL-a.


Nakon godinu dana stalnog rasta cena na novosadskom tržištu nekretninama, konačno je ovog proleća došlo do smirivanja.
- Da, tačno je, u aprilu i maju stagniraju cene stanova, ali i potražnja za njima. Čini mi se da su cene dostigle svoj trenutni zenit, ne idu ni gore ni dole. Ima više razloga za to, ali bih rekao da je nekako najvažnija politička situacija u kojoj smo se našli ovog proleća. Duga i iscrpljujuća izborna kampanja i neizvesnost oko sastava vlade, kao da su umrtvile ekonomski život, a time i kupovinu nekretnina. Daleko bi nas odvelo razmatranje zašto je to tako, ali je činjenica da se kupci premišljaju i nešto iščekuju. Ako možemo da se upustimo u prognozu, kako sada stvari stoje, vrlo je izvesno da do kraja leta neće biti značajnijih pomeranja cena nekretnina na novosadskom tržištu - kaže menadžer agencije za promet nekretnina Time nekretnine Goran Bosančić.
Smanjenom interesovanju za stanove doprinele su sigurno i cene u atraktivnijim delovima grada jer su, donekle, iznad stvarne vrednosti.
- Psihoza da će cene stalno ići gore takođe je doprinela porastu vrednosti stanova. Sad nije neobično da prodavac ponudi stan za, recimo, 1500 evra po kvadratu, i da ne odustaje od te cene iako se njegovu nekretninu niko ne interesuje i po tri meseca. Najčešće su to stranke koje mogu da čekaju jer stan ne moraju odmah da prodaju. Kako kažu, čuli su da je komšija prodao stan po toj ceni, pa ni on ne bi da prođe lošije - objašnjava sagovornik GL-a.
Uz političku situaciju, kao još jedan bitan faktor za smirivanje cena stanova stručnjaci obično navode sve slabiju ponudu u našem gradu.
- Do pre dve - tri godine novogradnje su se u Novom Sadu završavale gotovo u pravilnim razmacima, pa je i ponuda stanova bila konstantna. Danas, međutim, izbor je mnogo suženiji, a što je najvažnije, više i nema velikih lokacija za nove investicije. Osim toga, nekoliko važnih investitora je znatan deo građevinskih kapaciteta već preselio u Beograd i Crnogorsko primorje. Zbog toga je svaka veća investicija dobrodošla, poput dve novogradnje na Limanu III - čuli smo od sagovornika GL-a.
Novi Sad je, ipak, relativno malo građevinsko područje, pogotovu kada se zna da se svaka lokacija udaljena kilometar - kilometar i po vazdušne linije od centra smatra manje atraktivnom - kaže menadžer agencije Time nekretnine Goran Bosančić.
- Ne mogu se izmisliti nove lokacije u našem gradu, kad ih jednostavno nema. Uz dve spomenute novogradnje na Limanu, možemo očekivati u dogledno vreme nešto slično još samo kada se probije Somborski bulevar. Sa druge strane, na sremskoj strani postoji atraktivna lokacija na Mišeluku o kojoj se godinama priča, ali nisam siguran kad će nešto od toga biti. Jedna od ideja je da se napravi naselje sa kompleksom mini zgrada, što bi svakako bilo interesantno za ukupnu stambenu ponudu. Ako je na sličan način napravljeno naselje Cepter i Sunčani breg u Kaću, mislim da bi i Mišeluk imao svoje kupce, pogotovu što je bliže centru grada i odlično saobraćajno povezan - čuli smo od sagovornika GL - a.

Z. Surla

Izvor: Poslovni Magazin